Condominio Em Edificacao | Jurisprudência Selecionada

Doc. 103.1674.7525.5200

251 - TJMG. Responsabilidade civil. Dano moral. Corte de fornecimento de água. Condomínio em edificação. Afetação de moradores. Ilegitimidade ativa. Extinção do processo. CCB/2002, art. 1.348, II. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «a».

«O condomínio não tem legitimidade ativa para ação de indenização por danos morais em razão do corte de fornecimento de água, que afeta moradores do edifício, na medida em que a espécie envolve as pessoas naturais que se vêem privadas do precioso líquido e sofrem dano personalíssimo, e não o condomínio.»

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Doc. 167.2834.7000.2900

252 - STJ. Civil e processual. Embargos de terceiro. Imóvel compromissado à venda por instituto de previdência. Penhora. Condomínio em edificação. Dívida condominial. Possibilidade. Decreto-lei 7.379/1945.

«I - Inaplicável a vedação à penhora contida no relativamente a dívida condominial, ainda que o imóvel se encontre compromissado à venda por instituto de previdência, em plano habitacional, posto tratar-se de obrigação diretamente vinculada ao bem e à sua própria manutenção, como integrante do todo, que não pode ficar privado do recebimento da respectiva quota-parte. II - Recurso especial não conhecido.»

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Doc. 103.1674.7325.4600

253 - STJ. Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Compromisso de compra e venda. Responsabilidade que pode recair tanto sobre o vendedor ou comprador. Lei 4.591/64, Lei 7.182/1984, art. 4º, parágrafo único com a redação. Precedente da STJ.

«A 2ª Seção decidiu que a «responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso» (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/99).»

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Doc. 127.0700.5000.1200

254 - TJRJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Consignação em pagamento e exibição de documentos. Rateio das despesas entre os condôminos adimplentes aprovado em assembleia. Impossibilidade. Cobrança de acordo com a fração ideal de cada unidade. Provimento do recurso para reformar a sentença. CCB/2002, art. 1.336. Lei 4.591/1964, art. 12. CPC/1973, art. 890.

«Cobrança de Condomínio realizada entre os adimplentes, rateio sem levar em conta a fração ideal. Laudo pericial que conclui estarem as contas do condomínio corretas e que se encontram inadimplentes 23,96% das unidades condominiais. Aplicação do e . Reforma da Sentença a fim de determinar a cobrança das cotas condominiais com base na fração ideal e inverter o ônus de sucumbência, as custas e os honorários periciais.»

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Doc. 103.1674.7376.0900

255 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Ação declaratória. Despesas de condomínio. Transação. Acordo para pagamento do débito em curso. Inadimplência afastada. Participação nas assembléias do condomínio e para usufruir de todas as áreas comuns condominiais. Cominação de multa diária. Necessidade ao regular cumprimento da decisão declaratória. CPC/1973, art. 4º.

«Estando o acordo em curso e pagando a autora as parcelas correspondentes, não se evidencia a alegada inadimplência. A cominação de multa diária decorre da procedência da ação e pedido expresso da autora na inicial, servindo como meio coativo para cumprimento da decisão.»

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Doc. 103.1674.7282.3500

256 - STJ. Condomínio em edificação. Incorporação. Comissão de condôminos. Legitimidade ativa. Cobrança das parcelas de custo de construção. Responsabilidade do adjudicante. SFH. Lei 4.591/64, arts. 43, VI, 49 e 50. Decreto-lei 70/66, art. 33.

«A comissão de condôminos que, depois de destituído o incorporador, recebeu poderes da assembléia-geral para prosseguir na obra, tem legitimidade para promover ação de cobrança das parcelas referentes ao custo de construção. O agente financeiro que promove a execução hipotecária e adjudica o bem do mutuário em atraso com o financiamento, responde pelo débito existente quanto ao custo da construção, pois, do contrário, estaria recebendo indevidamente patrimônio construído c... ()

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Doc. 103.1674.7355.3000

257 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Legitimidade passiva. Execução formulada contra o casal baseada em título executivo judicial (sentença arbitral -CPC/1973, art. 584, III), do qual não participou a esposa. Exceção de préexecutividade desta, alegando ser parte ilegítima por não ter participado da formação do título rejeitado. Responsabilidade de ambos os cônjuges pelas despesas.

«Mesmo que a esposa executada ou agravante não tenha participado do título executivo judicial, formado à luz do , IIIperante o Juízo Arbitral, resta evidente que, sendo também condômina e além disso igualmente referir a dívida à despesa comum do casal, pode ela figurar também no pólo passivo da execução, como responsável».

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Doc. 103.1674.7311.6000

258 - STJ. Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Rescisão do compromisso de compra e venda. Subsistência da responsabilidade do promitente comprador até a data da devolução do apartamento.

«Se foi imitido na posse do apartamento, e nele habitou por vários anos, o promitente comprador responde pelo pagamento das quotas condominiais, mouco importando que, posteriormente, o negócio tenha sido rescindido judicialmente; essa responsabilidade só se transfere para o proprietário, após a reintegração deste na posse no imóvel.»

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Doc. 103.1674.7390.4300

259 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Cobrança de despesas. Multa moratória limitada a 2% à partir de 11/01/03. Observância do novo Código Civil. CCB/2002, art. 1.336, § 1º.

«Há de ser observada a existência de nova disposição legal específica a reger a situação. Cuida-se do , § 1º, vem a determinar a redução da multa obrigatória à razão de 2%, incidente nas prestações vencidas a partir de fevereiro de 2003.»

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Doc. 103.1674.7325.4500

260 - STJ. Condomínio em edificação. Adjudicação pelo credor hipotecário. Existência de débito anterior. Advertência judicial antes da adjudicação sobre a existência do débito. Lei 4.591/64, Lei 7.182/1984, art. 4º, parágrafo único, com a redação.

«No caso, não viola o parágrafo único do Lei 4.591/1964, Lei 7.182/1984, art. 4º, com a redação, o julgado que impôs ao credor hipotecário que adjudicou o imóvel a responsabilidade solidária pelo pagamento do débito condominial existente, considerando que antes da adjudicação foi feita a comunicação judicial ao leiloeiro da existência do débito, devendo ser efetuado o depósito do mesmo. Ademais, o especial não cuidou da peculiaridade.»

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Doc. 103.2131.0321.1000

261 - STJ. Condomínio em edificação. Vagas de garagem. Memorial de incorporação, devidamente registrado, dispondo ser a área de estacionamento propriedade comum. Ação reivindicatória fundada em escrituras registradas posteriormente. Improcedência. Inexistência de violação à Lei 6.015/1973, art. 252 (LRP), e CCB/1916, art. 530, I, e CCB/1916, art. 859. Decreto 55.815/1965, art. 14.

«Direito privado. Vaga em garagem. Registro público. Condomínio. Não contraria o da LRP a decisão que julga improcedente ação reivindicatória de vaga em garagem.»

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Doc. 116.6641.6000.4000

262 - STJ. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 205, 206, § 5º, I, 1.333, 1.334, 1.341, 1.350 e 2.028. CCB, art. 177.

«2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do »

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Doc. 103.2110.5050.2600

263 - STJ. Condomínio em edificação. Limitação temporal ao funcionamento de garagem de prédio comercial. Deliberação da respectiva assembléia. Tomada por maioria. Validade. Direito de propriedade x interesse coletivo. Teoria da pluralidade dos direitos limitados. Cita doutrina. CCB, arts. 524, 525, 527 e 528.

«A decisão tomada em Assembléia Ordinária, quando constituída segundo autorização da convenção e do regimento interno de condomínio, para regular o uso da garagem em diversos pavimentos de prédio comercial, deve ser respeitada se resultante do exercício do voto da maioria.»

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Doc. 103.1674.7303.0400

264 - STJ. Condomínio em edificação. Limitação temporal ao funcionamento de garagem de prédio comercial. Deliberação da respectiva assembléia. Tomada por maioria. Validade. Direito de propriedade x interesse coletivo. Teoria da pluralidade dos direitos limitados. Cita doutrina. CCB, arts. 524, 525, 527 e 528.

«A decisão tomada em Assembléia Ordinária, quando constituída segundo autorização da convenção e do regimento interno de condomínio, para regular o uso da garagem em diversos pavimentos de prédio comercial, deve ser respeitada se resultante do exercício do voto da maioria.»

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Doc. 103.1674.7076.1900

265 - STJ. Condomínio em edificação. Vaga em garagem de edifício. Usufruto instituído sobre a unidade residencial. Extensão.

«Quando à vaga de garagem for atribuída fração ideal de terreno, considerar-se-á unidade autônoma não vinculada à unidade habitacional, não havendo como se falar em extensão do usufruto instituído sobre o apartamento, eis que inexiste relação de acessoriedade entre as unidades. Necessário se faz disposição expressa do nú-proprietário e inscrição notarial do usufruto sobre a vaga. Recurso conhecido e provido.»

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Doc. 103.1674.7363.1000

266 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Obrigação de não fazer. Sentença. Multa cominitória fixada «ex officio». Julgamento «ultra petita». Não reconhecimento. CPC/1973, art. 461, «caput» e § 4º.

«... Insubsistente a tese do julgamento «ultra petita» que sequer poderia ser reconhecido pela imposição da multa cominatória, isto porque a tutela invocada envolve uma obrigação de não fazer, competindo ao juiz assegurar o resultado prático, nos termos do «caput» e § 4º, ...» (Juiz Willian Campos).»

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Doc. 140.8133.0017.8000

267 - TJSP. Agravo de Instrumento. Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Desnecessária a apresentação de cópia do compromisso de compra e venda para o ajuizamento da ação. Dívida propter rem. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais cabe ao ocupante da unidade, ainda que não tenha título registrado, desde que tenha posse efetiva do imóvel e o condomínio tenha ciência dessa ocupação. Recurso provido.

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Doc. 11.3055.4000.0100

268 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Pedido em nome dos moradores. Legitimidade ativa ad causam não reconhecida. Considerações do Des. Maldonado de Carvalho sobre o tema. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, art. 186 e CCB/2002, art. 927. CPC/1973, arts. 6º e 267, IV.

«... Por inquestionável se mostra a impossibilidade do condomínio pleitear danos morais em nome dos moradores, sendo certo que o abalo à honra da pessoa formal somente ocorre quando há ofensa à sua honra objetiva, o que aqui não ocorreu. ...» (Des. Maldonado de Carvalho).»

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Doc. 134.7671.1000.1700

269 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas. Legitimidade passiva. Ilegitimidade passiva ad causam. Ação de prestação de contas ajuizada por condômina em face do condomínio. Sentença de procedência na primeira fase. CCB/2002, art. 1.348, VIII. CPC/1973, arts. 267, § 3º e 914, II. Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «f».

1. Sendo do síndico, na qualidade de representante e administrador, o dever legal de prestar contas aos proprietários da coisa comum, o condomínio é parte ilegítima para figurar no pólo passivo da demanda , VIII;, II). 2. A ilegitimidade passiva, ainda que não alegada em contestação, pode ser conhecida em grau de apelo, incumbindo, contudo, ao réu o pagamento das custas de retardamento (, § 3º). 3. Apelo ao qual se dá provimento.»

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Doc. 103.1674.7371.6500

270 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Cobrança. Execução. Penhora. Pretensão do credor a que recaia sobre a totalidade da unidade autônoma e não, apenas, sobre a metade ideal pertencente ao devedor. Cabimento. CPC/1973, art. 655, VIII.

«Cabimento, quer em face da natureza da obrigação («propter rem»), quer em face da solidariedade existente entre todos os proprietários da unidade, responsáveis pela sua satisfação. Possibilidade, outrossim, da defesa pela via própria daquele que se sentir prejudicado pela constrição.»

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Doc. 103.1674.7006.7200

271 - STJ. Execução fiscal. Penhora. Bem de família. Condomínio em edificação. Garagem. Boxe para estacionamento. Registro autônomo. Impenhorabilidade afastada. Lei 8.009/90, art. 1º. Inaplicabilidade. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 2º, §§ 1º e 2º.

«O boxe para estacionamento, quando individuado como unidade autônoma no Registro de Imóveis (, §§ 1º e 2º), não é acessório da moradia para os efeitos do (JB 156/275), sujeitando-se à penhora.»

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Doc. 103.1674.7319.1000

272 - STJ. Condomínio em edificação. Despesas. Família. Casamento. Separação judicial. Partilha não ultimada. Regime universal de bens. Persistência da propriedade sob as regras do condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Solidariedade. Litisconsórcio passivo necessário. Lei 4.591/64, art. 12. CPC/1973, art. 10, § 1º, II. CPC/1973, art. 46.

«Sendo os ex-cônjuges casados sob o regime de comunhão universal. Co-proprietários da unidade autônoma ensejadora da ação de cobrança de despesas condominiais, incumbe-lhes a obrigação pelo respectivo pagamento, pois, estas nos termos do , são de responsabilidade de todos os condôminos. Há litisconsórcio necessário, pois, a separação judicial, não acompanhada da respectiva partilha do imóvel, não afasta a comunhão de direitos e obrigações relativas a... ()

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Doc. 103.1674.7308.7000

273 - STJ. Condomínio em edificação. Coisa julgada. Inexistência. Primeira ação que afastou a cobrança sem prévia aprovação da assembléia. Nova ação motivada na aprovação posterior da assembléia. CPC/1973, art. 458.

«... tenho que não aconteceu ofensa à coisa julgada porque o julgamento anterior limitou-se a afastar a cobrança de despesas sem prévia aprovação da assembléia, mas nada decidiu sobre a eficácia de posterior aprovação pelo condomínio, fato superveniente que motivou a nova ação e foi apreciado pela egrégia Câmara, que o julgou suficiente....». (Min. Ruy Rosado de Aguiar).

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Doc. 103.6614.1000.1800

274 - TRT18. Execução trabalhista. Penhora. Impenhorabilidade. Condomínio em edificação. Vaga de estacionamento em condomínio residencial. Lei 8.009/90, art. 1º. Inaplicabilidade, desde que o bem seja reputado como unidade autônoma, assim identificado mediante matrícula própria. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 2º.

«A vaga para estacionamento em garagem de condomínio residencial pode ser considerada autônoma, desde que possua matrícula própria ou seja passível de desmembramento da matrícula principal. Apenas nesta hipótese o bem é reputado como individual e desvinculado do bem de família, afastando-se a aplicação da Lei 8.009/90, e sujeitando-se, naturalmente, à penhora.»

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Doc. 103.1674.7320.6400

275 - STJ. Condomínio em edificação. Quotas. Rescisão do compromisso de compra e venda e reintegração de posse. Responsabilidade do proprietário pelo pagamento da taxa, do período em que o imóvel esteve na posse do comprador, com ressalva do direito de regresso.

«O proprietário que desfaz o negócio de promessa de compra e venda e se reintegra na posse do apartamento responde pelas despesas condominiais que o antigo possuidor deixou de pagar nos últimos meses em que ocupou o imóvel. Ressalva do direito regressivo.»

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Doc. 142.4893.9000.2600

276 - STJ. Processual civil e civil. Condomínio em edificação. Taxas condominiais. Legitimidade passiva. Alienação fiduciária. Adquirente. Recurso não conhecido.

«1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido.»

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Doc. 103.1674.7462.0300

277 - TRT2. Salário. Condomínio em edificação. Moradia de zelador. Utilidade indispensável ao bom desempenho da função. Natureza salarial afastada. CLT, art. 458.

«A moradia de zelador de prédio residencial ou edifício de Condomínio não constitui salário-utilidade, pois trata-se de benefício fornecido para o bom desempenho da tarefa contratada e não como contraprestação do serviço. A constante presença do zelador é indispensável para a preservação e bom funcionamento de qualquer Condomínio, por ser a pessoa encarregada de resolver eventuais emergências surgidas no local. A utilidade fornecida na hipótese não se reveste, assim, de natur... ()

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Doc. 112.5652.4000.3200

278 - TJRJ. Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Edificação no terraço. CCB/2002, art. 1.335. Lei 4.591/64.

«Decisão da assembleia negando o pedido da autora de edificar no terraço do prédio, mesmo comprovando o direito real de uso. Laudo pericial concluindo que a obra pretendida encontra-se adstrita à área do terraço, cujo uso encontra-se autorizado pelo aditamento da convenção. Direito da autora de fazer a obra autorizada pela prefeitura na lateral direita de sua unidade imobiliária onde está o telhado, como reconhecido na sentença. Ausência de embaraço ou incômodo aos demais condômi... ()

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Doc. 103.1674.7390.5800

279 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Loteamento. Parcelas vincendas devem ser incluídas na condenação, automaticamente. CPC/1973, art. 290. Exegese.

«... Não procede a alegação do réu quanto a inclusão das prestações vencidas no montante da sua condenação. Isto porque a norma do , permite a condenação do réu ao pagamento das prestações vencidas e vincendas no curso do processo, até o início da execução. As parcelas vincendas devem ser incluídas na condenação, automaticamente. ...» (Juíza Rosa Maria de Andrade Nery).»

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Doc. 103.1674.7546.0100

280 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral e material. Condomínio em edificação. Queda de moradora na calçada em frente a condomínio residencial. Vazamento contínuo de água que juntamente com resíduos do lixo mal acondicionado gera limo na calçada. Culpa, na modalidade negligência, do condomínio - réu. Dever de limpeza e conservação da calçada descumprido durante anos. Verba fixada em R$ 5.000,00. CCB/2002, arts. 186, 927 e 1.348. CF/88, art. 5º, V e X.

«Convenção do condomínio réu que dispõe especificamente sobre o impedimento de o condômino lançar qualquer liquido sobre a via pública exigindo outrossim o acondicionamento adequado do lixo domiciliar. Obrigação da administração do condomínio de zelar pelo cumprimento das regras da convenção e pelo implemento das deliberações tomadas em assembléia. Dever que ademais está previsto em lei. (). Fato que atrai a ocorrência de evento danoso colocando em risco ... ()

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Doc. 103.1674.7396.9000

281 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Multa de 20% e 2%. Hipóteses. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º. CCB/2002, art. 1.336, § 1º.

«Admite-se a multa por atraso de 20% sobre o total da dívida fundada em despesas condominiais. Exegese do § 3º, do . Mas, se houver a liquidação de parcelas vencidas na vigência do novo Código Civil, observa-se a redução da multa para 2%, nos termos do § 1º, do .»

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Doc. 103.1674.7535.6200

282 - TJRJ. Condomínio em edificação. Critérios de rateio das despesas comuns. CCB/2002, art. 1.336, I e CCB/2002, art. 11.351.

«Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoç... ()

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Doc. 103.1674.7391.5700

283 - 2TACSP. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Despesas. Cambial. Emissão e protesto de duplicata representativa da verba rateada. Inadmissibilidade. Procedimento reiterado da administração. Indenização devida pelo dano moral. Fixação em 20 vezes o valor do título. Ação procedente. CF/88, art. 5º, V e X.

«... O que se afigura é não ter, o apelante, atinado, ainda, com a irregularidade do seu procedimento - emissão de duplicata para cobrança de despesa condominial, remetendo-a a cartório para protesto. Tanto que não foi a primeira vez que assim procedeu, reincidindo no erro. Daí porque foi condenado a pagar indenização por dano moral no patamar fixado pela r. sentença. Mesmo que seja exigível do apelado o pagamento das despesas condominiais, não pode, o apelante, emitir duplicata con... ()

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Doc. 157.2131.2000.6800

284 - STJ. Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Alteração de fachada. Esquadrias externas. Cor diversa da original. CCB/2002, art. 1.336, III. Lei 4.591/1964, art. 10, § 2º. Violação caracterizada. Anuência da integralidade dos condôminos. Requisito não cumprido. Desfazimento da obra. CCB/2002, art. 1.333.

«1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco). 2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio. 3. Os arts. 1.336, III, do CCB/2002 e 10 da Lei 4.591/1964 traçam critérios objetivos basta... ()

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Doc. 103.1674.7244.0800

285 - TJSP. Condomínio em edificação. Prestação de Contas. Direito de exigi-las do ex-síndico de condomínio. Resistência injustificada em prestá-las amigavelmente. Procedência da ação. Sucumbência a cargo do réu.

«É evidente que o réu foi a parte sucumbente na lide, se tivesse prestado suas contas regularmente por ocasião do término de sua gestão, não teria dado causa ao aforamento da ação. Na verdade, surgindo dúvidas e incertezas sobre a exatidão da atuação do administrador, uma vez que as contas prestadas amigavelmente não são aceitas, aquele que tem o direito de exigi-las não se acha impedido de acionar o obrigado.»

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Doc. 103.1674.7546.2700

286 - TJRJ. Execução. Hasta pública. Hipoteca. Ação de cobrança. Condomínio em edificação. Taxa de condomínio. Arrematação de bem em praça pelo credor hipotecário. Possibilidade de expedição de carta de arrematação na forma do CPC/1973, art. 694 e de mandado de imissão de posse.

«De acordo com o «caput» e § 2º, do , a pendência do trânsito em julgado de embargos não prejudica a eficácia da arrematação, quando esta já se encontra perfeita e acabada, bem como não constitui óbice à expedição da Carta de Arrematação e, por conseqüência, do mandado de imissão de posse. Decisão que se reforma.»

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Doc. 11.3055.4000.0000

287 - TJRJ. Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Ação indenizatória. Morte de animal de estimação por envenenamento objetos lançados por uma de suas unidades. Verba fixada em R$ 20.000,00. Princípios da proporcionalidade e razoabilidade. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, arts. 186, 927 e 938.

«A jurisprudência deste Tribunal de Justiça e do Egrégio STJ já se pronunciou no sentido de que a impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte a conduta lesiva impõe ao condomínio arcar com a responsabilidade reparatória por danos causados a terceiros. Decisão que integralmente se mantém.»

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Doc. 154.0775.0000.4200

288 - STJ. Condomínio em edificação. Despesas. Taxa condominial. Quota condominial. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. Proprietário ou promissário comprador. Compromisso de compra e venda.

«A ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesos indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, - entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc), - o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o ... ()

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Doc. 103.1674.7126.7600

289 - STJ. Responsabilidade civil. Construtor. Prazo prescricional. Prescrição. Condomínio em edificação. Representação judicial. CCB, art. 1.056 e CCB, art. 1.245. CCB/2002, art. 389 e CCB/2002, art. 618, «caput».

«É de vinte anos o prazo de prescrição da ação de indenização contra o construtor, por defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio, verificados nos cinco anos após a entrega da obra. A cláusula geral do , de responsabilidade por cumprimento imperfeito, dependente da prova da culpa, não foi versada nos autos.»

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Doc. 158.3123.3000.3300

290 - STJ. Condomínio em edificação. Condômino. Atividade anti social. Multa. Ampla defesa. Direito de defesa. Aplicação dos direitos fundamentais nas relações privadas. Direito civil. Recurso especial. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de multa convencional. Ato antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único). Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Direito de defesa. Necessidade. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Penalidade anulada. Precedentes do STF. CF/88, art. 5º, LIV e LV. CCB/2002, art. 1.336.

«1. O - Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: «O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décu... ()

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Doc. 103.1674.7393.2100

291 - 2TACSP. Penhora. Execução. Bem de família. Condomínio em edificação. Despesas. Penhora de imóvel que não originou a dívida. Possibilidade. Impenhorabilidade afastada. Desconstituição da penhora. Inadmissibilidade. Lei 8.009/90, art. 3º, «caput», IV. Exegese.

«... Ao contrário do que asseveram os agravantes, o fato de a penhora recair sobre imóvel que não originou a execução não inviabiliza sua constrição, mesmo sendo o único imóvel residencial, pois havendo saldo em aberto, o devedor não poderá alegar a benesse concedida pela Lei 8.009/90. ...» (Juiz Neves Amorim).»

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Doc. 103.1674.7323.5500

292 - 2TACSP. Procedimento sumário. Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Rito sumário. Citação com dez dias de antecedência em relação a audiência designada. Aplicação do CPC/1973, art. 277. Regra que prevalece sobre a do art. 241, IV.

«Sendo a regra do procedimento sumário especial em relação aos demais feitos, a citação deve se dar ao menos dez dias antes da audiência designada (, «caput»), e não considerar tal prazo com base na juntada aos autos da carta precatória, daí não prevalecer a regra geral do art. 241, IV.»

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Doc. 103.1674.7367.4500

293 - STJ. Condomínio em edificação. Responsabilidade civil. Construção. Defeitos de construção. Área comum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Desistência da ação. Possibilidade. Direitos disponíveis. Condenação mantida. Caso concreto. CPC/1973, arts. 2º e 267, VIII.

«O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício. Havendo, no entanto, pedido seu de ser excluído do feito, é de rigor seu acolhimento, ainda que fundado em premissa equivocada. Em se tratando de direitos disponíveis, a parte pode livremente optar em desistir da ação, mesmo que sua pretensão possivelmente viesse a ser acolhida. Nos termos do art. 2º,CPC/1973, «nenhum juiz prestará a tutela jurisd... ()

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Doc. 103.2110.5022.8900

294 - 1TACSP. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Taxas. Loja situada na parte térrea do edifício. Irrelevância. Convenção, com força cogente, que impõe o pagamento a todas as unidades, na proporção das áreas úteis de cada uma. Procedência. Lei 4.591/1964, art. 9º, Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 25. (Com precedentes).

«Impondo a convenção do condomínio o pagamento de taxas a todas as unidades, não cabe ao Judiciário modificá-la, de molde a isentar o proprietário de loja localizada no térreo, das despesas condominiais que podem não lhe proporcionar alguma vantagem direta, embora indiretamente sempre seja beneficiado.»

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Doc. 103.2110.5006.2700

295 - 1TACSP. Penhora. Condomínio em edificação. Embargos à execução. Imóvel impenhorável. Possibilidade de constrição sobre os frutos e rendimentos do bem, quando não protegidos por cláusula expressa. Impenhorabilidade que, de qualquer forma, não incide no caso, por se tratar de dívida originada do próprio imóvel. Taxas de condomínio. Penhora subsistente. Embargos rejeitados. Lei 8.009/90, art. 3º, IV. (Cita doutrina).

«Inexistindo cláusula expressa estendendo a impenhorabilidade do imóvel aos seus frutos e rendimentos, podem os mesmos ser penhorados e, no caso, poderiam ainda que existisse cláusula expressa, pois se trata de execução por dívida proveniente do próprio imóvel.»

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Doc. 157.5101.3004.7700

296 - STJ. Condomínio em edificação. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Civil. Convenção de condomínio. Criação de animal. Proibição somente daqueles que comprometam a higiene e a tranquilidade do edifício. Ausência de prova de que o animal do agravado tenha sido alvo de reclamações específicas. Revisão. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1. Nos termos da orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça deve prevalecer o ajustado entre os condôminos na convenção do condomínio acerca da criação de animal em unidade condominial. Precedentes. 2. Na hipótese dos autos, a Corte de origem esclareceu que a convenção condominial somente veda a criação de animais que comprometam a higiene e a tranquilidade do edifício, não havendo, ainda, a prova de reclamação específica contra o animal do ora agravado. ... ()

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Doc. 103.1674.7392.9800

297 - 2TACSP. Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Despesas. Débito principal objeto de depósito extrajudicial, livre dos encargos da mora. Verbas acessórias devidas.

«... Após um ano sem o pagamento das despesas condominiais depositou o réu em conta corrente do condomínio as verbas em aberto porém livres dos encargos da mora, embora expressa a convenção condominial ao admitir inclusão de multa de 20% e juros de 1% (cláusula XI, fls. 10) no débito atinente a cotas não satisfeitas nas datas aprazadas, evidente, outrossim, a necessidade de atualização, a qual dispensa previsão.Nem se argumente com acordo verbal a desprezar os encargos porquant... ()

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Doc. 103.1674.7391.4200

298 - 2TACSP. Recurso. Apelação. Condomínio em edificação. Cobrança. Questão exclusivamente de direito. Extinção do processo afastada. Julgamento imediato do mérito. Possibilidade. Exegese do CPC/1973, art. 515, § 3º. CPC/1973, art. 267, VI.

«No caso de afastar a extinção do processo, o qual sem julgamento do mérito, e, por se tratar de questão a versar somente sobre temas de direito, os quais independem da produção de outras provas, nos termos do art. 515, § 3º; do CPC/1973, com a nova redação emprestada pela Lei 10.352/01, possível passar-se à análise do tema de fundo.»

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Doc. 103.1674.7376.8800

299 - 2TACSP. Responsabilidade civil. Dano moral. Locação. Condomínio em edificação. Recebimento pela administradora da locação e falta de repasse ao condomínio de despesas mensais pagas pelo inquilino. Interpelação dele pelo síndico do prédio e inclusão da unidade como devedora. Vexame e humilhação caracterizados. Indenização devida. CF/88, art. 5º, V e X.

«Causa dano moral, e obriga-se a indenizar, a administradora de locação que, recebendo do inquilino as quotas das despesas mensais, não as repassa ao condomínio, ensejando indevida interpelação do síndico e indevida inclusão da unidade no rol de inadimplentes, quando inadimplência não havia. Aí, caracteriza-se a situação vexatória e humilhante.»

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Doc. 103.1674.7461.9500

300 - TRT2. Relação de emprego. Condomínio em edificação. Prestação de serviço através de pessoa interposta sem condições legais para fornecer mão de obra. Relação de emprego direta com o tomador. CLT, art. 3º. Súmula 331/TST, I.

«Se a pessoa contratada para oferecer segurança não tinha condições legais para fornecer mão de obra, por não ser uma empresa constituída e não ter empregados registrados para essa atividade, a responsabilidade pelo vínculo do emprego é do tomador do serviço, se estiverem preenchidos os requisitos do , conforme Súmula 331/TST, I.»

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