162 - TJRJ. Apelação. Relação de consumo. Ação revisional de contrato c/c consignação em pagamento e repetição do indébito. Compromisso de compra e venda de imóvel. Improcedência dos pedidos. Prova técnica pericial. Ausência.
Medida judicial objetivando a parte autora receber repetição do indébito em razão de cobrança indevida, efetuando consignação dos valores que entende devidos, ao fundamento de falhas na prestação dos serviços manifestada desde a celebração do Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial, em 15.04.2019. Divergência com cláusulas e inclusive com os preços contratados. Alternativa do comprador com um valor sem juros (pagamento a vista) e pagamento a prazo, com juros, este que foi o adotado. Alegada ilegalidade do cálculo do saldo devedor realizado pela empresa, vez que cobra juros capitalizados mensalmente e faz amortização negativa do saldo devedor em total inobservância com o previsto na cláusula 3.b.1 definido como Quadro Resumo e cláusula 3.3. Juros sobre juros. Alegam os consumidores que depois de pago elevado sinal e mais de dois anos de parcelas - em quantia acima do devido - o saldo devedor apurado pela ré se encontraria em valores mais altos do que no dia da assinatura do contrato, passando de R$499.431,38, para R$628.990,74. Pedidos julgados improcedentes, e condenados os autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (15% sobre o valor da causa). É autorizada a revisão de cláusulas contratuais excessivamente onerosas, ainda que previamente contratadas (art. 6º, V do CDC). Capítulo próprio sobre a proteção contratual, que dispõe, especificamente, sobre as cláusulas abusivas, com previsão de nulidade das cláusulas excessivamente onerosas para o consumidor, que o coloquem em desvantagem exagerada (art. 51, IV c/c §1º, III do CDC). Dessa forma, constatada a abusividade, permite-se ao consumidor o direito de pleitear a declaração de nulidade das cláusulas, de seus efeitos e a consequente a própria revisão do contrato, flexibilizada, portanto, a cláusula geral do pact sunt servanda. Merece prosperar a pretensão dos apelantes quanto à anulação da sentença hostilizada a fim de que se produza a prova pericial contábil, embora a questão tenha sido trazida a lume já em sede recursal. Constata-se que não se trata de matéria exclusivamente de direito, pois, há sim matéria de fato, não percebida na ocasião pelos autores. Entendimento do STJ. Forçoso é sempre repetir que a Constituição da República, no seu art. 5º, LV e LIV, garante o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes, e que tais garantias não são observadas quando o magistrado julga antecipadamente a lide enquanto a prova requerida é necessária. A se destacar que a ausência de produção da perícia contábil, como no caso em apreço, em regra não caracterizaria cerceamento de defesa. Mas, de se destacar também a pertinência da produção de prova pericial, visando verificar se a atualização monetária das parcelas do preço do contrato e a incidência dos juros estão, de fato, sendo aplicadas conforme previsão contratual. Inteligência dos CPC, art. 369 e CPC art. 370. Importante ressaltar que já haveria ilegalidade no instrumento contratual, posto que ainda que constasse o conhecido Sistema de Amortização Francês (a Tabela Price), adotado como método de amortização, entendimentos há quanto a que isso não significa de pronto ilegalidade. A questão envolve incidência de juros e de correção monetária para a definição das parcelas a vencer, o que por si só não possibilita ao adquirente dimensionar os ônus que assumiu ao optar pelo financiamento do saldo devedor. Conquanto o STJ entenda que a «Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria não é ilegal e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros», também já decidiu que «Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel pactuado com instituição não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, não há que se falar na legalidade da cobrança de juros capitalizados (AgInt no AREsp 2519062 / DF). E ainda que «... não é possível a cobrança de capitalização de juros nos contratos de compra e venda de imóvel firmado com incorporadoras/construtoras que não integram o Sistema Financeiro Imobiliário. Precedentes. (...) Logo, não tem autorização para utilização de capitalização mensal de juros e do método tabela Price em seus contratos» (AREsp 2809527 - Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI - DJEN 06/02/2025). Por fim, embora a questão da consignação das parcelas requerida pelos consumidores, e deferida, assim como restou implicitamente decidida na sentença hostilizada, deverá ser explicitada também na prova técnica pericial, a partir da aferição da existência, ou inexistência, de erros e ilicitudes de ambas as partes. Precedentes específicos do STJ e deste TJRJ. Sentença anulada para prosseguimento da instrução. Recurso a que se dá provimento.
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