341 - TJRJ. Apelações. Contrato de locação não residencial. Ação de consignação em pagamento c/c declaratória de inexistência de débito. Ação de cobrança de débitos e encargos locatícios. Ressarcimento de despesas com obras. Pedidos julgados parcialmente procedentes. Manutenção da sentença.
Recursos interpostos em ambos os processos (AC 0173827-15.2021.8.19.0001 e AC 0220794-21.2021.8.19.0001) pela locadora. A sentença recorrida decidiu questão atinente às provas, indeferindo a oral requerida, eis que os fatos somente poderiam ser esclarecidos por meio de provas documental e técnica, esta, notadamente, para cotejo entre o estado do imóvel antes e depois da locação, realçando que esta última - a prova pericial - nem mesmo foi requerida pela locadora. Inteligência do art. 443, II do CPC. Inconformismo da locadora que se lastreia principalmente contra a improcedência da pretendida verba indenizatória (na verdade, reembolso do gasto efetuado para realização da referida reforma no imóvel locado), cuja locação foi rescindida, destacando que as obras e os débitos foram confirmados pelos réus, conforme orçamento adunado, ou seja, comprovado nos autos, mas ainda assim não acolhidos, assinalando que ao aforar a causa contra a locatária, especificou os valores e discriminou as obras realizadas, referindo que, mesmo previamente notificada para pagar o débito, a devedora quedou-se inerte, isso implicando na formalização da dívida, sem desconto, no valor de R$298.192,00. Insiste na necessidade de inclusão do quantum concernente às obras realizadas no imóvel locado, com base no que teria sido expresso no próprio termo de distrato contratual firmado. Pretende a apelante que o magistrado teria se equivocado ao entender que a ela caberia - e não à locatária e seus garantidores - apesar de haver um vasto acervo probatório dos autos, arcar com o elevado custo de uma prova pericial de engenharia para demonstrar que ditos gastos foram implementados. Pondera que ele próprio realizou a reforma, prestou contas à devedora, de modo pormenorizado, via notificações e mensagens eletrônicas, antes de posteriormente demandar judicialmente o valor despendido. Em locações não residenciais, a rescisão antecipada do contrato (o distrato, documento formal que encerra o contrato de locação antes do prazo estabelecido) pode ser obtida por acordo entre as partes, regra geral do direito civil, ou mesmo por iniciativa de uma delas através da indispensável notificação à outra parte. O distrato pode acarretar, regra geral, a cobrança de multa, conforme estipulado no contrato, dada a incidência dos princípios do pacta sunt servanda, o que deve atrair a observância de intervenção mínima (excepcionalidade da intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas - parágrafo único do CCB, art. 421), razão pela qual a multa contratual deve ser preservada, com o regramento da Lei 8.245/91. No caso, o distrato (fls. 28, da ação de cobrança), foi elaborado em 17.08.2021 e firmado por todos. E, na ocasião, foram entregues as chaves. A pretendida consignação da multa decorrente da resilição - no montante de R$35.454,17 - foi livremente assumida pela locatária. Vislumbra-se a pretensão de que o distrato só se implementaria depois que as aferições e vistorias fossem definitivamente aceitas e, por óbvio, feitos os respectivos pagamentos. Não é o que se constata. A Lei 8.245/1991 prevê que a locação se encerra apenas quando há a efetiva rescisão ou distrato do pacto locatício e/ou a entrega das chaves do imóvel. Inteligência do caput do art. 4º. Perda do objeto da ação consignatória das chaves e demonstrado o distrato e a imissão da locadora na posse direta do imóvel. Pactuaram as partes o parcelamento do quantum a que condenados os apelados (fls. 1.067, 1.068 e 1.099), com a ressalva da apelante de que a verba condenatória poderia vir a ser majorada, nos termos de seu apelo. Pois bem. Correta a improcedência da pretensão ressarcitória, apesar do unilateral Laudo de Vistoria de fls. 387/389, embora elaborado por engenheiro civil, por bem ressaltada pelo magistrado a controvérsia que o invalidava. Também a questão dos débitos da Cedae e da Light, conforme certidão de «nada consta» (ID 362 e 363, da cobrança). Cediço que o locatário é obrigado a restituir o imóvel em perfeitas condições, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Assim, para fazer jus à pretendia indenização, a locadora deveria comprovar, segundo as regras do contraditório, que alegadas avarias existiam e seriam de responsabilidade da locatária. Ainda mais claramente: o reembolso pretendido pelo locador do valor das obras que teria realizado, mas que seriam de responsabilidade do locatário, só se torna possível se houver um acordo entre as partes, o que até chegou a ser vislumbrado considerando-se a redação do mencionado distrato, ou se o locador comprovar que as obras eram necessárias e decorriam do mau uso do imóvel. A adequação do imóvel para uma nova locação se insere no âmbito do interesse do proprietário do imóvel destinado a locações. Imprescindibilidade da vistoria inicial para a efetiva comparação do que tiver sido anotado, e a apuração final, para se constatar se o imóvel está sendo devolvido em situação pior do que aquela de quando se iniciou a locação. Prevalência das condições livremente pactuadas à luz do princípio da autonomia privada e da justa expectativa de que a relação contratual fluiria a contento até o fim da relação jurídica, é essencial que haja probidade e boa-fé das partes, conforme inteligência dos arts. 422 e 113, II e III, do CC, não devendo o locatário querer se eximir de sua responsabilidade de reparar os defeitos existentes no imóvel decorrentes de seu uso normal, tampouco devendo o locador exigir reparos que ultrapassem o bom senso e que não estejam relacionados a mau uso e desgaste natural da propriedade. Precedentes deste TJRJ. Recursos a que se nega provimento.
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