826 - TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (SALA COMERCIAL) ADQUIRIDO NA PLANTA. ATRASO ÍNFIMO DE 21 DIAS QUE NÃO DÁ ENSEJO AO DESFAZIMENTO DO AJUSTE POR CULPA DA RÉ. RESOLUÇÃO DA AVENÇA QUE SE DARÁ EM RAZÃO DO PEDIDO DA PARTE AUTORA.
CASO EM EXAME
APELAÇÃO INTERPOSTA PELA INCORPORADORA RÉ, OBJETIVANDO A REFORMA DA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES EM PARTE OS PEDIDOS DA PARTE AUTORA PARA CONDENÁ-LA A: RESTITUIR AO 1º AUTOR OS VALORES PAGOS E ESPECIFICADOS NA PLANILHA TRAZIDA PELA RÉ COM A CONTESTAÇÃO; PAGAR AO 1º AUTOR O VALOR QUITADO À GUISA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM; PAGAR AO 1º AUTOR MULTA DE 2% SOBRE O VALOR PAGO, MAIS 0,5% DESSA MESMA QUANTIA, PROPORCIONAL AOS 21 DIAS DE ATRASO; E PAGAR AO 1º AUTOR OS VALORES DESEMBOLSADOS COM COTA CONDOMINIAL. EM TODAS AS PARCELAS, FORAM FIXADOS ACRÉSCIMOS E CONSIDEROU-SE AINDA HAVER SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
SABER SE O ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO DE 21 DIAS, DÁ ENSEJO À RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA, FAZENDO JUS, EM CASO POSITIVO, AO ACOLHIMENTO DA INDENIZAÇÃO FORMULADA PELOS AUTORES. A RECORRENTE TAMBÉM ALEGA QUE A SENTENÇA É EXTRA PETITA, REQUERENDO SUA ANULAÇÃO, POR ACOLHER PRETENSÃO NÃO FORMULADA PELOS RECORRIDOS EM SUA PETIÇÃO INICIAL.
RAZÕES DE DECIDIR
APELANTE QUE INICIALMENTE REQUER QUE SE ANULE A SENTENÇA POR TER SIDO PROFERIDA SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO ACOLHIMENTO. ASSIM É PORQUE EVENTUAL VÍCIO CONTIDO NA DECISÃO RECORRIDA PODERÁ SER SANADO NO JULGAMENTO DO RECURSO, CONSIDERANDO O CARÁTER INTEGRATIVO DA APELAÇÃO.
TRATA-SE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO, EM QUE PRETENDE A PARTE AUTORA O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (SALA COMERCIAL) OBJETO DOS AUTOS, EM RAZÃO DO ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA, ATRIBUINDO, ASSIM, A CULPA PELO TÉRMINO DO NEGÓCIO À INCORPORADORA. SEM RAZÃO OS AUTORES. ISSO PORQUE, NO CASO, O ÍNFIMO ATRASO DE 21 DIAS PARA A OBTENÇÃO DO HABITE-SE NÃO PODE SER CONSIDERADO COMO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA RÉ, MESMO PORQUE O EMPREENDIMENTO ERA DE GRANDE PORTE. ENTENDIMENTO EM SENTIDO CONTRÁRIO, POSTERGARIA A REGRA INSCULPIDA NO CPC, art. 8º. ADEMAIS, OBSERVA-SE QUE FINDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA, SEQUER TERIAM DIREITO OS DEMANDANTES DE TOMAR POSSE DE IMEDIATO DA UNIDADE, DADO QUE, SEGUNDO REGRA CONTRATUAL, HAVIA A NECESSIDADE DE PAGAMENTO DO SALDO FINAL, O QUE NÃO FOI OCORREU. LOGO, DEPREENDE-SE QUE, NA REALIDADE, OS AUTORES DESISTIRAM DE ADQUIRIR A SALA COMERCIAL E, ASSIM, DEVE-SE IMPUTAR EXCLUSIVAMENTE A ELES A INICIATIVA DE PÔR TERMO AO NEGÓCIO, CABENDO VERIFICAR AS CONSEQUÊNCIAS DE TAL ATO. É LÍCITO AO ADQUIRENTE DESISTIR DA AVENÇA POR MOTIVOS DE DIFICULDADES FINANCEIRAS, OU MESMO SEM RAZÃO PARA TANTO, ENSEJANDO O DESFAZIMENTO DO CONTRATO E, COMO CONSECTÁRIO, A DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO, RESGUARDADO O DIREITO DE RETENÇÃO DA CONSTRUTORA RÉ, A TÍTULO DE SUPORTE ADMINISTRATIVO, CONFORME DISPÕE O VERBETE SUMULAR 543 DO STJ. A DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO À INCORPORADORA, NA HIPÓTESE, PORTANTO, DEVE SER ASSIM PARCIAL. A CORTE SUPERIOR JÁ DECIDIU QUE NOS CONTRATOS ANTERIORES À VIGÊNCIA A DA LEI 13.786/2018, COMO NO CASO, DEVE A RETENÇÃO SER ESTABELECIDA EM 25%. PRECEDENTE. LADO OUTRO, EM RAZÃO DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO PELOS AUTORES, NÃO SE VISLUMBRANDO A OCORRÊNCIA DE ATO DA RÉ QUE DESSE ENSEJO AO SEU DESFAZIMENTO, COMO DITO, NÃO HÁ FALAR-SE EM PAGAMENTO PELA CONSTRUTORA DE QUALQUER MULTA, SEJA A QUE TÍTULO FOR, BEM COMO DE INDENIZAÇÃO À GUISA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. QUANTO À CONDENAÇÃO EM RESTITUIR O QUE FOI PAGO PELO AUTORES REFERENTES ÀS COTAS CONDOMINIAIS, REALMENTE, NÃO SE VERIFICA QUE TENHA HAVIDO PEDIDO NESSE SENTIDO NA PETIÇÃO INICIAL. PORTANTO, NÃO CONCORDANDO A APELANTE COM O ADITAMENTO NA FASE EM QUE SE ENCONTRAVA O PROCESSO, N/F DO CPC, art. 329, I, NÃO PODE SER OBJETO DE ANÁLISE NESTA DEMANDA TAL PLEITO, SENDO A SENTENÇA EXTRA PETITA NESSA QUESTÃO.
DISPOSITIVO
VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E PROVER EM PARTE O RECURSO, PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE MULTAS, DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DE COTAS CONDOMINIAIS, DEVENDO A RÉ RESTITUIR AO 1º AUTOR 75% DOS VALORES POR ELE PAGOS À EMPRESA, FLUINDO JUROS DE MORA A PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO E CORREÇÃO A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, CONFORME PARTE DISPOSITIVA DA R. SENTENÇA.
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