162 - TJRJ. Apelações. Relação de consumo. Ação de conhecimento. Danos materiais e morais. Imóvel adquirido ainda em construção. Atraso na entrega. Procedência parcial. Recursos das partes.
Sentença que reconheceu a prescrição quanto aos pedidos de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem e assessoria (SATI) e julgou procedente em parte o pedido para condenar as rés, solidariamente a restituir aos autores os valores pagos a título de taxa de evolução de obra no período de novembro de 2011 a abril de 2012, de forma simples e ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 1% do valor do imóvel, por mês ou fração de atraso, do período de 28.12.2011 a 25.05.2012. Por fim julgou improcedentes os demais pedidos, condenando as rés ao pagamento das despesas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes que fixou em 10% sobre o valor da condenação. Apenas em parte a douta sentença hostilizada merece reparos, em relação à questão dos danos morais. A começar pelas questões preliminares aduzidas, constata-se que foram todas superadas com acerto. Com efeito, rigorosamente descabida a alegada incompetência da Justiça Estadual, na medida em que não é necessária a inclusão da Caixa Econômica Federal - CEF no polo passivo, pois eventual pagamento indevido da taxa de evolução da obra seria de responsabilidade dos empreendedores, já que a cobrança reverte a seu favor. A demanda tem como objeto a promessa de compra e venda celebrada entre as partes e não o contrato de financiamento celebrado com a CEF, ou seja, não envolve interesse jurídico da mencionada instituição financeira, pelo que não há que se cogitar de litisconsórcio passivo necessário que imponha a sua inclusão no polo passivo e, não sendo a referida instituição financeira parte no processo, incabível o deslocamento da competência para a Justiça Federal. Corretas também a rejeição da ilegitimidade ativa e passiva «ad causam», já em função da teoria da asserção, consagrando-se, afinal, como se colhe da fundamentação da sentença hostilizada, a responsabilidade solidária das corrés. No que tange à questão da prejudicial de mérito e decadência, observando-se de pronto que esta não prospera, pois no que toca aos vícios alegados, incide o prazo prescricional quinquenal previsto no CDC, art. 27. Conforme a tese fixada no julgamento do tema 938, pelo STJ, incide a prescrição, e trienal, sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e serviço de assessoria, cujos pagamentos foram realizados em 2009, tendo sido esta demanda ajuizada apenas em 2015. Quanto às demais questões aventadas, há o entendimento deste Tribunal de Justiça quanto a que o empreendimento em questão segue a modalidade de crédito associativo, onde há financiamento da construção do empreendimento propriamente dito, caso em que a incorporadora-vendedora forma um grupo de pessoas (associados), cujos financiamentos, recursos do FGTS e subsídio do Governo Federal (se houver) serão utilizados para custear a obra. Por essa razão, o contrato com o agente financeiro é firmado ainda na fase de construção e dele participam não só os compradores e o banco, mas também a construtora, a quem serão revertidos os valores pagos pelos adquirentes. Pelo mesmo motivo, o prazo do empreendimento está atrelado ao mútuo adquirido junto ao agente financeiro. Neste tipo de negócio jurídico, durante as obras, as mensalidades pagas pelo comprador não amortizam o saldo devedor, mas apenas configuram o que comumente é chamado de «juros de obra», ou «taxa de evolução de obra". Tais valores, apesar de pagos diretamente à CEF, são destinados ao empreendimento, conforme demonstrado. Inexiste abusividade em contratação, tratando-se apenas de modalidade diversa de financiamento, sendo as cláusulas de prévio conhecimento da parte autora. Como assinalado na minuciosa fundamentação, o contrato de promessa de compra e venda (fls. 38) previa a entrega em 15 meses, após a assinatura do contrato de financiamento a ser celebrado com a CEF, o qual veio a ser firmado em 28.10.2009, sem comprovação nos autos de atraso do compromisso. Também assinalou que o contrato, que representa novação entre as partes, previa prazo de 24 meses de construção. Assim, apenas em outubro de 2011 se encerraria o prazo estabelecido. A conclusão, correta, é que o termo final para o recebimento das chaves ocorreu em 28.12.2011. Todavia, apenas em 25.05.2012 os autores receberam as chaves do imóvel (fls. 301/307), e demais documentos pertinentes. Inegável, portanto, o atraso verificado. No que concerne às questões financeiras conglobadas na relação contratual, a começar pela taxa de evolução de obra, é cediço que neste tipo de mútuo, o valor é imediatamente revertido para a incorporadora, como forma de financiamento das obras. No que diz respeito à pretensão de reembolso de valores pagos a esse título, durante o período de regularidade do contrato, deve ser direcionada à instituição financeira. No entanto, no caso em análise, após 28.10.2011 (dia da entrega das chaves), permaneceu a cobrança da taxa de evolução de obra e isso aconteceu até 30.04.2012 (fls. 458). Consigne-se que, nesta modalidade de financiamento imobiliário, a fase de amortização inicia-se após findo o prazo para o término da construção, ainda que não concluída a obra. No caso, seja por causa do atraso, ou porque a ré não comunicou à CEF da conclusão do empreendimento, considerou a sentenciante que o valor revertido para a empreendedora no período do atraso era indevido, pelo que a mesma deveria responder pela restituição do montante devendo, por consequência, ressarcir aos autores as parcelas pagas nos meses de novembro de 2011 a abril de 2012, de forma simples, pois não demonstrada a má-fé da construtora. No que guarda relação ao pedido de lucros cessantes, também se destacou que o entendimento prevalecente é no sentido de que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel gera direito a indenização, tendo em vista a presunção de prejuízo do comprador. Procedente, portanto, o pedido de indenização a título de lucros cessantes pelo que deixaram os autores de ganhar com o aluguel do bem, mas não no percentual requerido, devendo o cálculo utilizar percentual correspondente a 1% do valor do imóvel no contrato, por mês ou fração de atraso, pelo período de 28.12.2011 a 25.05.2012, por ser o critério reconhecido pela jurisprudência e em homenagem ao princípio da celeridade e economia processual. Em novo acerto, definiu a sentenciante a inviabilidade do pedido de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, considerando a tese editada pelo STJ no julgamento do tema 970. Permanece ainda a questão dos alegados vícios que teria se verificado nas áreas comuns. Correta a constatação de que, além de ser uma alegação genérica, não discriminada, nada havia nos autos corroborando as alegações, nem mesmo fotos das áreas comuns. Ademais, os autores não postularam qualquer prova neste sentido. A inversão do ônus da prova não exime os consumidores de demonstrar minimamente suas alegações (verbete sumular 330 do TJRJ). Lado outro, não houve nos autos comprovação de pagamento de taxas condominiais, de IPTU, de despesas suportadas com o registro do contrato e do ITBI, sendo certo que os adquirentes são responsáveis pelos encargos sobre o imóvel desde a data da entrega das chaves. Por fim, a sentenciante afastar o dano moral pretendido. Repassado todo o entendimento que prosperou na fundamentação da sentença hostilizada, tem-se que, apenas nessa vereda, se mostra uma divergência de entendimento. Com efeito, restou evidente o atraso na entrega do imóvel por 4 meses, em consequência de falha na prestação do serviço, caracterizada a ensejar o dever de indenizar, haja vista que o atraso, ainda que por motivos alheios à vontade das corrés, se incluem na álea de sua atividade negocial, cuidando-se de fortuito interno. Trata-se de dano moral «in re ipsa". A divergência está na indenização por danos morais. Não se ignora que a orientação do STJ é no sentido de que o atraso na entrega da obra apta a gerar dano moral deve ser suficiente para causar lesão ao direito da personalidade do comprador (REsp 1.551.968 - Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino - julgado em 22/06/2016, Segunda Seção). Os autores, além do atraso na entrega do imóvel pelo prazo de aproximadamente 4 meses, tendo sito postergada a sua imissão na posse do bem, por certo, ocasiona dano moral evidente, diante da frustração da expectativa criada na mudança para a nova residência. Assim sendo, restando manifesta a ofensa à dignidade dos autores, mesmo que decorrente de descumprimento contratual, é devida indenização pelos danos morais suportados, esta que se fixa em R$5.000,00 para cada autor, pelo atraso, proporcional ao dissabor suportado e que deverá ser corrigida a contar desta decisão. Quantum indenizatório arbitrado que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Sentença mantida quanto ao mais. Parcial provimento apenas ao apelo dos autores.
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