4 - TJRJ. Apelações Cíveis. Ação de Cobrança. Civil e Processual Civil. Tese autoral no sentido da celebração de escritura de permuta junto à construtora Ré, cujo objeto residia na incorporação imobiliária de terreno de sua propriedade, na Barra da Tijuca, ficando ajustado que, das 192 (cento e noventa e duas) unidades residenciais planejadas, 58 (cinquenta e oito) seriam entregues à ora Autora, como contraprestação decorrente da avença firmada. Alegação de que, diante da mora da Demandada na disponibilização do empreendimento, em lapso temporal consistente em 11 (onze) meses, faria jus à percepção do valor da cláusula penal contratualmente estipulada, em relação a cada um dos 58 (cinquenta e oito) apartamentos que lhe competem. Sentença de parcial procedência para condenar «a parte ré ao pagamento da multa prevista na Cláusula 3.3 da Escritura de Permuta avençada entre as partes, referente aos 11 meses de atraso, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, a ser calculada em fase de liquidação de sentença em relação aos 22 imóveis residuais de forma integral», assim como no tocante «ao pagamento da multa prevista na Cláusula 3.3 da Escritura de Permuta avençada entre as partes, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, a ser definida em fase de liquidação de sentença em relação aos 05 imóveis vendidos durante o período de mora», julgando improcedente o pedido no tocante aos imóveis já vendidos pela Autora. Irresignações veiculadas por ambos os litigantes. Atrasos decorrentes da existência de ambiente econômico conturbado, carência de mão de obra ou excesso de chuvas que constituem elementos ínsitos à natureza da própria atividade desempenhada, a configurar fortuito interno, o qual não exclui a responsabilidade e o correlato dever de indenizar. Álea empresarial que deve ser suportada justamente pela parte que aufere os lucros decorrentes do empreendimento, não se afigurando razoável a imputação dos riscos inerentes à exploração da atividade econômica ao outro contratante. Apelo aviado pela Ré que não merece acolhida. Pronunciamento jurisdicional vergastado que limitou o direito à percepção de indenização aos imóveis ainda titularizados pela Autora durante o período de atraso na entrega do estabelecimento, afastando o pleito reparatório no tocante àqueles bens jurídicos já alienados a terceiros, mediante formalização de promessas de compra e venda. Inteligência do CCB, art. 1.417, segundo o qual «mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel". A partir do momento em que há a efetiva celebração de promessa de compra e venda de determinado imóvel a terceiros, devidamente registradas, os promitentes compradores passam a ser titulares do direito real à aquisição do imóvel. Impossibilidade de se reconhecer à Demandante o direito à percepção de valores atinentes à multa moratória estipulada quando o imóvel em questão não mais se encontrava em sua esfera de disponibilidade. Dever de pagamento das parcelas ajustadas que já se inicia quando da celebração da promessa de compra e venda, de sorte que, caso adotada a concepção esposada pela 2ª Recorrente, admitir-se-ia que esta percebesse quantias decorrentes do atraso do empreendimento pela Demandada em momento no qual não mais assumia possíveis riscos ou prejuízos oriundos da demora e já recebia importe decorrente da avença pactuada com terceiros. Eventual pretensão indenizatória referente ao período de atraso que, no caso das promessas de compra e venda celebradas anteriormente, passa a ser direito dos adquirentes das unidades, consoante, inclusive, devidamente exercido em feitos autônomos. Pleito autoral recursal que também não merece prosperar. Sentença escorreita, a qual prescinde de reforma na presente sede. Incidência da regra do art. 85, §11, do CPC. Conhecimento e desprovimento de ambos os recursos.
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