TJRJ. .DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
Ação de execução de título extrajudicial. Insurgência recursal contra decisão que rejeitou a impugnação à penhora de bem imóvel. Admite-se a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais para satisfação de tal crédito, porquanto se trata de obrigação de natureza propter rem, ou seja, garantida pela própria coisa. Veja-se que a Agravante confunde os conceitos de responsabilidade e de legitimidade, o que, como é cediço, são distintos. De fato, orienta-se o STJ, inclusive para fins de aplicação do CPC, art. 1.036, no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel. Para tanto, afirma ainda que caso fique comprovado que o promissário comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp. Acórdão/STJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, Data do Julgamento: 08/04/2015, DJe 20/04/2015). Disso se extrai que a execução/cobrança das despesas condominiais pode ser ajuizada tanto em face do proprietário registral do imóvel, do vendedor ou do comprador - ou mesmo promissário comprador, nas hipóteses de promessa de compra e venda - tem por escopo facilitar o recebimento das cotas condominiais destinadas à manutenção da coletividade, ampliando o rol de legitimados, a depender do caso concreto. O Condomínio agravado ajuizou a ação executiva em face da empresa agravante, a qual consta como proprietária do bem perante o registro imobiliário, ante a ausência de qualquer anotação acerca da sua alienação ao promitente comprador, que tampouco fez prova de que tivesse comunicado o exequente acerca da aquisição (ciência inequívoca). Tampouco se demonstra a entrega das chaves ao suposto promitente comprador do imóvel, sendo imprescindível a apresentação do termo, a fim de corroborar as assertivas expostas. No tocante ao débito, contudo, em se tratando de obrigação propter rem, responde pela obrigação aquele que tem a posse e que, efetivamente, exerce os direitos e deveres de condômino, valendo ressaltar que a dívida pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário, pelo comprador ou pelo promitente comprador, conforme a posse da coisa, sem prejuízo de eventual direito de regresso. Entendimento do STJ e deste. E. Tribunal. Infere-se que a empresa executada, ora agravante, deve continuar respondendo pelo débito pendente, eis que ainda figura como proprietária registral, além de não ter sido provada a ciência do Condomínio exequente acerca da transferência de eventual propriedade e a efetiva entrega das chaves. No tocante à alegada impossibilidade de penhora de imóvel alienado a terceiro de boa-fé, a aludida pretensão não merece prosperar, tendo em vista que somente ele detém legitimidade para arguir a questão da alegação de comprador de boa-fé. Em relação à pretensão de substituição da penhora ou de observância à ordem de preferência insculpida no CPC, art. 835, a mesma não merece acolhida, tendo em vista que não havia sido indicado qualquer outro bem em substituição até a data da decisão atacada, além de ter sido tentada a penhora on-line na conta da executada, com resultado infrutífero, sendo que a execução tramita desde o ano de 2020 sem satisfação do crédito até então. A ordem de preferência estabelecida no CPC, art. 835 não tem caráter absoluto, podendo ser flexibilizada em atenção às particularidades do caso concreto, e, possuindo o débito condominial natureza propter rem, não há óbice à preferência da penhora do próprio imóvel. Destarte, correta, portanto, a decisão combatida, que deve ser mantida. Recurso desprovido.
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