DOC. 738.6662.7490.1257

TJRJ. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. UNIDADE AUTÔNOMA DO AUTOR QUE NÃO INTEGRA O POOL HOTELEIRO DE LOCAÇÃO. PRETENSÃO DE LOCAÇÃO DIRETA POR DIÁRIAS E DE CURTO PERÍODO. VEDAÇÃO PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Cinge-se a controvérsia, em suma, em aferir a legalidade da cláusula 7.3 da convenção condominial, que preceitua que «os condôminos que não aderirem ao pool não poderão fazer locações de diárias ou outras de curto período, por si ou por terceiros, que de alguma forma concorram com a exploração apart-hoteleira praticada pela administradora.»Analiso, inicialmente, a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. A sentença é o momento culminante do processo, destino e meio da prestação jurisdicional, sendo o fim do processo, a qual deverá ser justa, observando os estritos limites da legalidade, conferindo ao cidadão a garantia de um decreto decorrente de parâmetros justos e de ilimitada subjetividade do julgador. Quanto ao requisito da fundamentação, é cediço que as decisões judiciais devem estar fundamentadas, sendo tal comando de ordem constitucional, ex vi, da CF/88, art. 93, IX. Por tal razão, não se considera fundamentada a decisão que «se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida» (CPC/2015, art. 489, I ), «empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso» (CPC/2015, art. 489, II ) ou «não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador» (CPC, art. 489, IV). Não se exige, entretanto, que a fundamentação - exposição das razões de decidir - seja exaustiva, sendo suficiente que a decisão, ainda que de forma sucinta, concisa, e objetiva demonstre as razões de decidir. No caso em apreço, não se vislumbra vício de fundamentação constante da sentença, visto que analisou todos os fundamentos que poderiam, em tese, infirmar a conclusão obtida. Quanto à eventual impossibilidade de alteração da cláusula que restringe o direito de locar a unidade, tem-se que o magistrado se manifestou expressamente aduzindo que se trata de restrição prevista em convenção condominial, devidamente aprovada e registrada, bem como que não restringe qualquer tipo de locação, mas apenas aquelas de curta duração, que podem, em tese, concorrer com a exploração apart-hoteleira praticada pela empresa administradora. Consignou, portanto, que se trata de mitigação ao direito de propriedade, mitigação legítima considerando se tratar de condomínio. Assim, em verdade, tem-se que o magistrado se manifestou sobre a tese do apelante, sendo certo que a preliminar disposta no recurso apenas reflete o inconformismo do apelante com a conclusão obtida no julgado. Mérito. No mérito, como visto, a celeuma constante dos autos consiste em analisar se se configura legítima a disposição contida na cláusula 7.3 da convenção condominial, que preceitua que «os condôminos que não aderirem ao pool não poderão fazer locações de diárias ou outras de curto período, por si ou por terceiros, que de alguma forma concorram com a exploração apart-hoteleira praticada pela administradora.» De plano, necessário esclarecer, como ponderou o réu em sua contestação, a estrutura do condomínio ora em análise. O Condomínio Réu é composto por duas torres, com áreas comuns, dividindo-se em três subcondomínios: (I) Subcondomínio Apart-Hotel, (II) Subcondomínio Residencial, e (III) Subcondomínio Lojas, aplicando-se, no que couber, as mesmas regras do Condomínio Geral. Assim, algumas unidades são destinadas a fins residenciais e outras destinadas somente ao uso exclusivo apart-hoteleiro. No segundo caso, as unidades podem fazer parte ou não de um sistema de pool de locações, administrado por empresa contratada pelo condomínio. Nesse contexto, a unidade do apelante é a de 306, foi adquirida em 02/06/2022 e destina-se ao uso exclusivo apart-hoteleiro, que não faz parte do sistema pool de locações (id. 70674838). O apelante afirma que a disposição contida na clausula mencionada acima é nula, pois impede a exploração do imóvel para fins hoteleiros, deixando essa exploração apenas para as unidades vinculadas ao pool de locações, favorecendo, apenas, a empresa administradora. Não lhe assiste razão. Primeiramente, observe-se que quando o apelante adquiriu a unidade, já existia a cláusula ora combatida, a qual impede a utilização da unidade que não aderir ao sistema de pool de locações para exploração comercial de locações por diárias ou de curta duração. Assim, é justo supor que ele tinha conhecimento acerca de tal impedimento, não podendo esperar que seria possível a locação em desacordo ao que determina a convenção condominial. Como cediço, nos termos do CCB, art. 1.333, a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. O direito de propriedade, no âmbito do direito civil, não se mostra absoluto, mormente em casos de condomínios, em que as restrições impostas refletem o interesse da maioria dos condôminos. Prosseguindo, tampouco pode-se dizer que se trata de norma abusiva, que impede a utilização do imóvel para locação. É importante observar que não há impedimento à locação direta por parte do proprietário, mas somente àquelas em esquema de cobrança de diárias e curta duração, restando possível a locação por temporada. São os dois primeiros tipos de locação que podem concorrer com a atividade desenvolvida pelo pool hoteleiro, sendo que a norma justamente visa impedir essa concorrência. Não se pode perder de vista que o pool hoteleiro, estipulado pela convenção, visa exatamente a exploração hoteleira coletiva das unidades vinculadas, mediante a locação por diárias ou de curto período. Decerto, a exploração paralela da mesma atividade comercial (locação por diárias ou de curta duração) representa concorrência, pois dentro de um mesmo prédio existiriam esquemas distintos de locações de uma mesma modalidade. Destarte, não se vislumbra abusividade a ser corrigida, tampouco ilegal restrição ao direito de propriedade, como afirma o autor. Desprovimento do recurso.