DOC. 777.0458.2675.3157

TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.

Preliminares. Nulidade do feito. Cerceamento de defesa. De fato, restou demonstrado nos autos que o autor originário, Sr. Eunício Pereira Ribeiro veio a óbito em 17/01/2019 e, portanto, antes da sentença de mérito que foi prolatada em 23/09/2019. Nada obstante, a ação foi proposta em litisconsórcio ativo, defendendo o patrimônio do casal. Assim, o falecimento do 1º autor não tem o condão de acarretar a extinção do processo, sem resolução do mérito, por ausência de condição da ação, já que a demanda prosseguiu com a 2ª autora e com os herdeiros/espólio do falecido, admitidos no processo. Cerceamento de defesa inexistente. Hipótese em que foi oportunizada a realização de provas, sendo certo que os demandados apresentaram documentos novos e pugnaram pela realização de audiência, o que foi deferido pelo Juízo. De fato, a insurgência dos recorrentes refere-se à própria valoração das provas efetuadas pelo magistrado sentenciante. Considerando-se que não restou demonstrado qualquer óbice ao direito dos apelantes de requer e/ou produzir provas, não há que se falar em cerceamento de defesa a ensejar a cassação da sentença. Melhor sorte não assiste aos recorrentes quanto à alegação de nulidade do processo em decorrência da ausência de despacho saneador. A decisão saneadora prevista no CPC, art. 357 visa sanear o processo, ou seja, resolver questões pendentes para organizar o feito, com vistas a sua regularidade e o seu prosseguimento. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que a ausência de despacho saneador não acarreta nulidade do processo, se não há prejuízo para as partes. Tendo em vista que não foi demonstrado, no caso em exame, o prejuízo que teria sido causado à parte recorrente pela ausência de decisão saneadora, não há que se falar em nulidade do trâmite processual, à luz do princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não há nulidade sem demonstração de prejuízo. Por fim, a intervenção do Ministério Público em ações de reintegração de posse de imóveis particulares não é obrigatória em todos os casos, mas apenas quando envolver direitos transindividuais ou direitos sociais, o que não é a hipótese dos autos. Rejeição de todas as preliminares. No mérito, restou incontroverso que as partes originárias firmaram, em 20/03/2014, um instrumento particular de promessa de cessão de direitos sobre lote de terreno e venda de benfeitorias nele erguidas, pelo preço histórico de R$300.000,00, o qual seria pago em quatro parcelas, sendo o último vencimento em 30/12/2014. Igualmente, as partes não divergem sobre a ausência de quitação do preço, versando a presente controvérsia sobre a existência, ou não, de esbulho perpetrado pelos réus-apelantes que autorize a rescisão do contrato em questão, bem como sobre a regularidade da reintegração dos autores-apelados na posse do imóvel. Recorrentes que alegam ter quitado a maior parte do preço (R$250.000,00), invocando a teoria do adimplemento substancial do contrato. Além disso, afirmam que os atrasos ocorreram em decorrência de crise financeira e de vícios ocultos do imóvel, destacando que foram ofertados imóveis em caução para garantia do pagamento do preço. De fato, infere-se da documental que o instrumento firmado entre as partes possui cláusula resolutiva expressa estabelecendo que o não pagamento das parcelas ensejaria a resolução do contrato e a perda dos valores pagos. Registre-se, ainda, que os autores originários, por mera liberalidade, aceitaram os pagamentos efetuados fora dos prazos pactuados, não havendo, entretanto, qualquer notícia de realização de termos aditivos para correção dos valores, tampouco de anuência com a suposta oferta de caução noticiada pelos recorrentes. Ao revés, consta dos autos que, em 07/08/2015, os autores originários efetuaram notificação extrajudicial constituindo os devedores em mora, consignando que eventual recalcitrância ensejaria o ajuizamento da ação competente para rescisão do contrato e retomada do imóvel, o que de fato foi feito em 15/09/2015. Registre-se, ainda, que os apelados reconheceram em réplica e em audiência de conciliação o pagamento da quantia de R$ 210.000,00. Constam nos autos comprovantes de transferência via TED que não foram reconhecidos pelos apelados no total de R$40.000,00 e outro comprovante cujos dados são ininteligíveis. De fato, cabia aos recorrentes comprovar o efetivo pagamento do débito, o que poderia ter sido feito mediante a simples juntada de extrato bancário demonstrando a efetivação das TEDs não reconhecidas, sobretudo porque é de conhecimento geral que este tipo de transferência pode ser recusada pela instituição financeira e devolvida ao remetente por falta de provisão de fundos. É dever das partes contratantes observar as cláusulas gerais que regem os contratos em geral, como a probidade e a boa-fé, nos termos do art. 422 CC. O recebimento das parcelas em atraso e sem a incidência de juros ou correção constituiu mera liberalidade dos vendedores, sendo importante destacar que até a data prevista para o pagamento da última parcela do contrato (12/2024), os recorrentes tinham quitado apenas o valor de R$90.000,00. Não se desconhece que a doutrina e a jurisprudência têm adotado a teoria do adimplemento substancial do contrato, segundo a qual o contrato não deve ser resolvido, ainda que haja cláusula resolutiva expressa, ante o cumprimento quase integral das obrigações assumidas. Esse entendimento, aliás, encontra-se alinhado aos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao abuso de direito, que se sobrepõem ao direito resolutivo quando o inadimplemento obrigacional praticado pelo devedor é minimamente gravoso e pouco prejudicial aos interesses estabelecidos pelas partes no ajuste. Na hipótese, em que pese o fato de ter sido pago cerca de 70% do valor histórico pactuado, os vendedores notificaram os apelantes para quitação do débito há mais de 10 anos e não houve um único pagamento no decorrer da ação, sendo certo que os autores originários faleceram sem sequer ver o seu direito concretizado. Some-se, ainda, que os apelados não estavam obrigados a aceitar a entrega de bem em garantia do pagamento de dívida já vencida, sobretudo porque tal pretensão não encontra amparo no contrato firmado entre as partes. Não se verifica no caso a existência de boa-fé dos apelantes a ensejar o acolhimento da pretensão para aplicação da teoria do adimplemento substancial. A Corte Superior já se manifestou no sentido de que a aplicação da teoria do adimplemento substancial não está adstrita à análise exclusivamente quantitativa, ou seja, não se vincula unicamente ao percentual pago, devendo ser analisados, também, outros elementos como a atuação do devedor. Precedente. Por outro viés, diversamente do que tenta fazer crer os recorrentes, a permanência no imóvel após inadimplemento contratual e sem a devida quitação é suficiente para caracterizar o esbulho, justificando assim a procedência do pedido de reintegração de posse. No que tange à alegação de existência de vícios no imóvel, não foi produzida qualquer prova de que tais fatos tenham sido levados ao conhecimento dos apelados. Além disso, o 1º Apelante se identifica como profissional do ramo da construção civil, tendo, portanto, condições de aferir a real situação do imóvel no momento da aquisição. Nos termos dos arts. 441 e 442 do CC, diante da verificação dos vícios alegados cabia aos apelantes rejeitar a coisa com a extinção do contrato ou, caso não fosse de seu interesse, poderiam ter reclamado o abatimento do preço, o que não foi ventilado em nenhum momento no curso da demanda. Portanto, agiu com acerto o magistrado de primeiro grau ao concluir pela rescisão do contrato com a determinação de reintegração dos apelados na posse do bem. Nada obstante, a sentença merece pequeno reparo, de ofício, para reconhecer a necessidade de restituição dos valores pagos. A rescisão do contrato de compra e venda implica no retorno das partes à situação anterior à celebração do contrato, com a devolução do bem e dos valores pagos, podendo haver retenções e compensações, sob pena de enriquecimento se causa dos vendedores. A orientação do STJ é no sentido de que é obrigação do magistrado dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário pedido expresso nesse sentido. Precedentes. No caso em apreço, os apelantes permaneceram por mais de 10 anos na posse do bem, sem o adimplemento de sua obrigação (quitação integral do preço), sendo, portanto, cabível a compensação pelo tempo de ocupação do bem. REFORMA PARCIAL DA SENTEÇA EX OFFICIO. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.