DOC. 255.5940.7438.1930

TJRJ. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IRRESIGNAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE OPTOU PELA VIA JUDICIAL. CABIMENTO. FACULTATIVIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO NÃO COMPROVADA. VEDAÇÃO AO TU QUOQUE. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL, COM PEQUENO REPARO, DE OFÍCIO, DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. 1. CASO EM EXAME:

Trata-se de controvérsia instaurada a partir do alegado descumprimento do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, firmado entre as partes em 21/09/2011, referente a bem imóvel situado no Município de Ipojuca/PE, cujo débito teria alcançado o valor de R$ 616.036,03 em 2019. Diante disso, a credora fiduciária postulou a rescisão contratual e a reintegração de posse do bem. Na contestação com reconvenção, o devedor fiduciante alegou ter quitado integralmente a obrigação. No mais, defendeu que a inobservância do procedimento previsto no Lei 9.514/1997, art. 26, §1º e a ausência de recolhimento de ITBI obstam a consolidação da propriedade em nome da fiduciária, bem como o ajuizamento da ação judicial. Suscitou a abusividade da cobrança, razão pela qual pleiteou a quantia em dobro ou, subsidiariamente, na forma simples, e compensação por danos morais, estimada em R$ 50.000,00. 2. SENTENÇA DE PRIMEIRO GRAU: Ao julgar procedentes os pedidos principais, declarou rescindido o contrato e determinou a reintegração de posse. Por outro lado, julgou improcedentes os pedidos reconvencionais. Por fim, condenou o réu/reconvinte às despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação da obrigação de pagar. 3. RAZÕES RECURSAIS: O fiduciante, ora réu/reconvinte, arguiu a nulidade da sentença por vício de fundamentação, pois não teria enfrentado as questões relacionadas às exigências da Lei 9.514/1997. No mérito, repisou as teses defendidas na resposta à petição inicial. 4. CONTRARRAZÕES AO RECURSO: A fiduciária, ora autora/reconvinda, pleiteou concessão de tutela de urgência a fim de impedir que o apelante utilize e/ou alugue o imóvel litigioso. Além disso, arguiu preliminar de inépcia recursal por falta de dialeticidade e impugnou a gratuidade de justiça. No mérito, argumentou em prestígio à sentença. 5. DAS PRELIMINARES: 5.1. INÉPCIA RECURSAL: A preliminar de inépcia recursal deve ser afastada, pois o apelante combateu frontalmente os fundamentos da sentença e apresentou pedido de reforma com argumentação coerente e compatível com o caso. Assim, cumpriu o ônus que lhe incumbia, na forma do CPC/2015, art. 1.010 . 5.2. IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA: A gratuidade de justiça concedida ao réu/reconvinte deve ser mantida. A parte comprovou possuir renda modesta e estar na faixa de isenção do IRPF. No mais, compete à impugnante o ônus probatório acerca da inexistência ou desaparecimento dos requisitos que embasaram a concessão do benefício, o que não se verificou na espécie. 5.3. VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO: A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação também deve ser rejeitada. Verifica-se que a matéria foi enfrentada pelo juízo a quo, cuja fundamentação se mostrou adequada e suficiente, em estrita observância aos arts. 93, IX, da CF/88/1988 e 489, § 1º, IV, do CPC/2015 . 6. RAZÕES DE MÉRITO: A questão em discussão consiste em verificar se houve quitação integral da dívida garantida por alienação fiduciária e, em caso negativo, se é válida a opção da credora pela via judicial, sem a observância do procedimento extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997. A credora fiduciária instruiu os autos com cópia do contrato, planilha do débito atualizado até 04/06/2019, Carta de Notificação Extrajudicial remetida ao fiduciante e o respectivo aviso de recebimento, assinado em 18/12/2019, de modo a demonstrar que a dívida decorreu da inadimplência relativa às parcelas 36 a 50 e de encargos moratórios. Assim, comprovou o fato constitutivo do direito alegado. Por outro lado, o devedor fiduciante afirmou quitação integral com base em cinco comprovantes de pagamento, minuta de escritura sem assinatura ou registro e uma Escritura Pública de Ata Notarial, lavrada pelo 10º Ofício de Notas de Nova Iguaçu. Este último documento consiste na transcrição de áudio da Diretora da empresa credora à época, encaminhado via aplicativo Whatsapp a um dito parente de terceiro grau do devedor fiduciante, em que ambos ajustaram um depósito para que fosse satisfeita a dívida, além de um comprovante de transferência de R$ 80.000,00. Contudo, tais elementos não demonstram quitação da obrigação nem configuram aparência legítima. Além das parcelas em aberto, que ultrapassam o valor transferido, o próprio conteúdo do áudio denota que a preposta, ao solicitar o depósito sob a promessa de fechamento do negócio e de formalização da escritura pública, atuava em desconformidade com os trâmites regulares da empresa. Não bastasse, a minuta de escritura pública de compra e venda, que supostamente formalizaria a quitação, foi requerida no 1º Ofício Notarial e Registral de Imóveis da Comarca de Caaporã/PB, sem qualquer relação territorial com o imóvel ou com o domicílio dos contratantes, o que reforça a ausência de boa-fé objetiva dos envolvidos. Portanto, é forçoso concluir que o réu/reconvinte, ora apelante, tinha pleno conhecimento das inconsistências e agiu de forma consciente, de modo que sua conduta esbarra na vedação ao tu quoque. Portanto, não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito afirmado pela autora/reconvinda na ação principal, tampouco comprovou os elementos constitutivos de sua pretensão reconvencional. 6.1. VALIDADE DA OPÇÃO PELA VIA JUDICIAL: Inobstante o procedimento específico de execução extrajudicial disciplinado nos arts. 26 e seguintes da Lei 9.514/1997, permanece hígido o direito de a credora fiduciária buscar a resolução contratual na seara judicial. Tal entendimento se compatibiliza com os princípios da inafastabilidade do Poder Judiciário e do acesso à justiça, consagrados nos arts. 5º, XXXV, da CF/88/1988 e 3º do CPC/2015 . In casu, diante da escolha pela via judicial, ficou dispensada a observância dos requisitos da Lei 9.514/1997, inclusive no que tange à notificação por oficial do registro de imóveis para fins de purga da mora. No mais, por se tratar de obrigação líquida, certa, exigível e com termo ajustado para o vencimento, a mora do apelante se operou de pleno direito, com o simples inadimplemento, a teor do CCB, art. 397. 7. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS: A sentença comporta pequeno reparo, de ofício, para que a base de cálculo da referida verba corresponda ao valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015, haja vista a inexistência de condenação de pagar. 8. TUTELA PROVISÓRIA: diante da inadequação da via processual eleita, torna-se inviável o seu conhecimento por este órgão colegiado do Tribunal de Justiça. 9. DISPOSITIVO: Pelo exposto, conclui-se que a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos, majorados os honorários para 15% (quinze por cento), observada a alteração oficiosa da base de cálculo para que incida sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §§2º e 11º, do CPC/2015 . DESPROVIMENTO DO RECURSO.