TJMG. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA E VENDA IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA - CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA - PANDEMIA DE COVID-19 - CASO FORTUITO - INOCORRÊNCIA - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL - INADIMPLEMENTO MÚTUO NÃO DEMONSTRADO - CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - INCIDÊNCIA - DIFERENÇA DO FINANCIAMENTO - MERA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA - COBRANÇA LÍCITA - DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU - RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO.
É entendimento deste Tribunal de Justiça o não cabimento de aplicação da excludente de responsabilidade na modalidade caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 para os casos de atrasos na construção civil, tendo em vista que esse setor da economia não foi por ela afetado negativamente. O art. 476 do Código Civil consagra em nosso ordenamento jurídico a exceptio non adimplenti contractus (exceção do contrato não cumprido), ao estabelecer que «nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". A referida teoria é aplicável a situação em que se evidencia que ambas as partes inadimpliram obrigações contratuais. Não sendo demonstrado inadimplemento contratual da parte autora, não há como afastar a mora da parte ré. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, incide a cláusula penal moratória, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. A diferença de financiamento representa mera correção monetária, sendo contratualmente prevista referente à diferença entre o saldo devedor atualizado e o saldo efetivamente financiado. Até a efetiva posse do comprador, o pagamento das despesas de condomínio e dos demais encargos incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, é de responsabilidade da vendedora. O atraso na entrega de imóvel por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legitimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
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