Lei 8.245, de 18/10/1991, art. 13

TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SUBLOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, DETERMINANDO A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, A CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS VENCIDOS ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, A TRANSFERÊNCIA DA DÍVIDA DE ENERGIA PARA O NOME DO LOCATÁRIO, ALÉM DO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INCONFORMISMO DO RÉU QUE ALEGOU AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS E CONSUMO DE ENERGIA, SOB A JUSTIFICATIVA DE QUE O IMÓVEL FOI SUBLOCADO A TERCEIROS COM A CIÊNCIA DAS LOCADORAS, DEVENDO OS NOVOS OCUPANTES SEREM INCLUÍDOS NA LIDE. A CONTROVÉRSIA CONSISTE EM DEFINIR SE (I) CABÍVEL O CHAMAMENTO AO PROCESSO DOS SUBLOCADORES, (II) O LOCATÁRIO PODE SER EXIMIDO DA RESPONSABILIDADE PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS EM RAZÃO DA SUBLOCAÇÃO ALEGADA E (III) A INSCRIÇÃO DO NOME DA AUTORA NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES ENSEJA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. O CONTRATO DE LOCAÇÃO PREVIA EXPRESSAMENTE A VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO SEM CONSENTIMENTO PRÉVIO E POR ESCRITO DAS LOCADORAS, NOS TERMOS Da Lei 8.245/1991, art. 13. A AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO FORMAL AFASTA QUALQUER RESPONSABILIDADE DOS LOCADORES EM RELAÇÃO AOS TERCEIROS QUE OCUPARAM O IMÓVEL. VIOLAÇÃO Aa Lei 8.245/1991, art. 13. IMPOSSIBILIDADE DE CHAMAMENTO AO PROCESSO. SUBLOCAÇÃO IRREGULAR EM CONTRARIEDADE A CLÁUSULA 11 DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. O DEVER DO LOCATÁRIO DE PAGAR PONTUALMENTE OS ALUGUÉIS E ENCARGOS É INEQUÍVOCO, CONFORME PREVISTO na Lei, art. 23, I 8.245/1991, SENDO CORRETA SUA RESPONSABILIZAÇÃO PELOS DÉBITOS LOCATÍCIOS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. A CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANO MORAL DEVE SER AFASTADA, POIS, APESAR DA INSCRIÇÃO DO NOME DA AUTORA NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES, NÃO HOUVE COMPROVAÇÃO DE QUE A DÍVIDA JUNTO À CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ESTAVA VINCULADA AO IMÓVEL LOCADO, ÔNUS QUE CABIA À PARTE AUTORA NOS TERMOS DO CPC, art. 373, I. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Mais detalhes

TJRJ Apelação. Embargos à execução. Locação não residencial. Prazo indeterminado. Contrato celebrado por pessoas físicas. Existência de pessoa jurídica. Contrato de fiança. Cessão de cotas societárias. Recusa da locadora em conceder a substituição na locação. Sentença que julgou procedentes os embargos opostos pela locatária e fiadores à ação de execução de título extrajudicial movido pela locadora (Processo 0020591-51.2020.8.19.0042), para declarar a inexistência de débito dos embargantes quanto ao contrato de locação em que se fundamento a execução, de forma, portanto, a extinguir o outro processo, condenando a arcar com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios. Não obstante as minuciosas considerações levadas a efeito pelo magistrado, constata-se que procede o inconformismo da apelante. Resta evidente que as complexas relações jurídicas entre as partes sofreram uma abordagem reducionista, pretendendo-se que a locadora se contentara com a situação imposta pela locatária e seus fiadores, em que presentes relações familiares, sujeitando-se à transferência da locação e à modificação da cláusula que instituíra originalmente o contrato de fiança. Contrariando a abordagem a locadora deduziu abundante argumentação em contrário, defendendo à sua não anuência à transferência ou cessão do contrato de locação, em tese não se opondo à cessão das quotas societárias. Poderia, num falso vislumbre, imaginar que a locadora não teria entendido a repercussão dos fatos como aconteceram. De fato, em se tratando de um contrato de locação celebrado por pessoas físicas, como no caso, um locador não pode obstar cessão de quotas da sociedade, imiscuindo-se nos assuntos da pessoa jurídica, dado que a sua relação com o locatório se cinge às questões locatícias. Se na relação triangular que se manifestou entre a locatária cedente, o pretendente ao ingresso na sociedade ou aquisição integral das quotas societárias e a celebração de um novo contrato com a locadora, a questão meramente locatícia não prosperou, ao ponto de se manter íntegro o contrato de locação vigente, não pode rigorosamente prosperar o entendimento de que teria havido anuência tácita da locadora. Ainda mais que mesmo a minuta da «nova locação» (fls. 116/123) não vingou, porque não foi preenchida, aceita e sequer assinada. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 13. Não houve consentimento prévio e escrito da locadora, nem foi a mesma notificada por escrito para manifestar oposição, sendo certo ainda que o consentimento não pode ser presumido pela simples demora da locadora em manifestar formalmente a sua oposição. Com efeito, a locadora pode até ter, por seu representante anuído à cessão do ponto comercial e não era lícito obstaculizar o negócio jurídico. Saliente-se que isso se deu, ademais, mediante condicionante, ou seja, desde que a celebração de um novo contrato de locação se desse segundo alguns tópicos (exigências), como era lícito pretender, tais como o novo aluguel a vigorar, a garantia locatícia (fiança), a questão da assunção do débito pretérito, do prazo e etc. Sabe-se que a questão locatícia envolve temas que conglobam pretensões renovatórias, revisionais, sucessão e afins. Por óbvio que a questão societária está restrita aos sócios e cessionários, sendo a intervenção da parte locadora destinada a resolver mais um vértice da negociação triangular levada a efeito entre as partes. O contrato de locação não residencial (fls. 70/81), foi firmado livremente pelos contratantes em 15.07.2016 pela locadora, pela locatária e pelos demais réus, que constam como fiadores. Já o «novo contrato», aquele que seria celebrado, está retratado pela minuta de fls. 116/123, onde permaneceriam a locadora, a pessoa jurídica (Cuba Pub Bar Ltda. ME) e seus novos sócios e outros fiadores. Note-se que a minuta chegou a fazer referência aos termos contratuais originais (documentos adunados pela locadora no ID 000180). Desse modo, se a sócia-locatária pode ceder as cotas da empresa constituída e por ela explorada no local, a sociedade constituída em substituição fica adstrita ao vigente contrato de locação, ou à projeção deste, por prazo indeterminado. Fora a intervenção da locadora nas tratativas levadas a efeito a anuência «tácita» da locadora com o prosseguimento do contrato por terceiro estranho ao contrato vigente, a pretensão (consentimento tácito), se encontra absolutamente destituída de qualquer prova em abono. Mostra-se sem relevância a negociação quanto à titularidade das cotas sociais de pessoa jurídica que não integrou a relação locatícia, notadamente diante da vedação expressa à cessão ou transferência do contrato da locação sem expressa anuência do locador, legal e contratualmente. Nos termos da Lei 8.425/1991, art. 13, a cessão, a sublocação, a transferência, o empréstimo, o comodato etc. dependem do consentimento prévio e escrito do locador e não há nos autos qualquer documento que comprove que a locatária cientificou previamente a locadora de que deixaria de exercer sua atividade empresarial no imóvel, passando a exercê-la terceira pessoa, que, aliás, já vinha atuando. Cumpre ressaltar que, no caso da transferência do estabelecimento comercial pela locatária que cedeu as respectivas cotas, mesmo que os cessionários tivessem assumido os débitos relativos ao imóvel locado, eles permanecem pessoas estranhas à avença originária, porque a locadora não anuiu à transferência da locação. A hipótese incide na responsabilidade dos fiadores, sendo a fiança de evidente natureza «intuitu personae», até efetiva entrega das chaves, conforme cláusulas contratuais existentes. Inaplicabilidade do verbete sumular 214 do STJ, que no tocante à responsabilidade do fiador, a qual persiste até o término da relação locatícia com a entrega das chaves, quanto a que a fiança no contrato não admite interpretação extensiva e que por isso o fiador poderia não ser responsabilizado por obrigações resultantes de pacto adicional ajustado entre locador e locatário sem a sua anuência. Aliás, não há qualquer documento que evidencie que a locadora tinha conhecimento expresso de que os locatários não mais utilizariam o bem, mas sim terceiro, de forma a corroborar a conjecturada anuência tácita. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 39 e do CCB, art. 835. Colhe-se do §1º da cláusula 29ª do contrato de locação (fls. 176), O STJ inicialmente adotou a tese de que o fiador, nas locações ajustadas por prazo certo, era responsável apenas pelas obrigações nascidas no prazo determinado de vigência da locação, sendo irrelevante a cláusula prevendo sua obrigação até a efetiva entrega das chaves, mas abandonou o entendimento em prol daquele que preconiza sua responsabilidade pelas obrigações contratuais até a entrega das chaves do imóvel locado, se ele se obrigou no contrato até esse termo. O entendimento atribui eficácia à cláusula pela qual o fiador se responsabiliza pelas obrigações oriundas do contrato locatício até a efetiva entrega das chaves e se harmoniza como a Lei 8245/91, art. 39. Em assim sendo, não subsiste a fundamentação da sentença quanto a que locadora não só concordara com a cessão da locação, como dela teria se beneficiado, uma vez que teria preferido manter no imóvel o novo inquilino sem a formalização de novo contrato, quando poderia ter providenciado o despejo ou tomado outra providência, inclusive com a cobrança de multa por infração contratual. Por derradeiro, não se constata que o atuar da locadora tenha atentado contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente «venire contra factum proprium», sendo prova evidente de que isso não ocorreu, principalmente em razão de não ter se oposto à continuidade da locação. Ademais, sequer se pode considerar que isso tenha gerado uma legítima expectativa à locatária, tendo em vista o teor dos e-mails trocados, desaguando na recusa em firmar o «novo contrato". Ausência de comportamento questionável da locadora do ponto de vista da boa-fé objetiva, que configurasse a figura da «supressio», que visa à tutela da confiança e, como consequência, veda o chamado comportamento contraditório, e tampouco comportamento omissivo, que implicaria na perda do direito de exercer, de forma legítima, determinada pretensão em razão do tempo, necessariamente longo, em que gerada uma situação de insegurança. Prevalecimento de um contrato vigente e a consequente obrigatoriedade de a locatária pagar os alugueres, com a garantia firmada por seus fiadores. Precedentes específicos do STJ e deste TJRJ. Reforma integral da sentença. Prosseguimento da ação de execução. Recurso a que se dá provimento. Mais detalhes

TJSP APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - OCUPANTE DE IMÓVEL COMERCIAL SUJEITO A ORDEM DE DESPEJO EMANADA DE AÇÃO PROPOSTA CONTRA O LOCATÁRIO - ALEGAÇÃO DE SUCESSÃO NA RELAÇÃO LOCATÍCIA APÓS AQUISIÇÃO, DE BOA-FÉ, DO FUNDO DE COMÉRCIO PERTENCENTE AO ANTIGO LOCATÁRIO - DESCABIMENTO - AUSÊNCIA DE PRÉVIA E EXPRESSA AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA - LEI 8.245/91, art. 13 - AUSÊNCIA DE POSSE LEGÍTIMA CAPAZ DE AFASTAR ORDEM JUDICIAL DE DESPEJO, MORMENTE ANTE O INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS, CUJO DIREITO DE PURGAR A MORA INDICADA PELA LOCADORA/APELADA SEQUER FOI COGITADO PELA AUTORA/APELANTE - EMBARGOS DE TERCEIRO IMPROCEDENTES - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVID Mais detalhes

TJSP Apelação. Locação de imóvel comercial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Venda do estabelecimento comercial a terceiro. Ausência de comprovação de anuência dos locadores com a cessão da locação. Lei 8.245/91, art. 13. Inadimplência dos aluguéis e encargos. Responsabilidade dos locatários perante os locadores. Sentença mantida. Recurso não provido. Mais detalhes

TJSP TUTELA DE URGÊNCIA. Mais detalhes

TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA - AUSÊNCIA DE CONSENTIMENTO DO LOCADOR - INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO DECORRENTE DA SUBLOCAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. - A Mais detalhes

TJSP Locação. Ação de despejo por falta de pagamento com pedido cumulado de cobrança de aluguéis, encargos e multa contratual. Anulação da sentença que não se justifica. Contrato que, na linha da Lei 8.245/91, art. 13, condicionava a cessão da locação à prévia concordância escrita dos locadores, o que na espécie não houve. Multa por descumprimento contratual mantida. Devolução de dois fornos industriais. Não acolhimento pelos motivos indicados no acórdão. Recurso desprovido Mais detalhes

TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO - Mais detalhes

TJSP PROCESSUAL CIVIL - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO - PRELIMINAR REJEITADA. Mais detalhes

TJSP APELAÇÃO - Mais detalhes